La escasez de viviendas en Montreal tiene poco que ver con la carga regulatoria denunciada por la industria de la construcción. Más bien se explica por el aumento de los costes y, sobre todo, por las “opciones de inversión” de los promotores en un sector floreciente.
La cantidad de viviendas nuevas ha aumentado incluso más rápido que el número de hogares en los últimos 20 años, señala el Instituto de Investigación e Información Socioeconómica (IRIS) en su nota «Los grandes ganadores de la crisis inmobiliaria».
En Montreal, la industria construyó 434.293 nuevas viviendas entre 2001 y 2021. Durante este tiempo, la metrópoli acogió 418.340 nuevos hogares, señala el estudio. La tendencia es la misma en las otras cinco aglomeraciones de Quebec analizadas, excepto Sherbrooke y Saguenay.
Por supuesto, la estadística sólo es válida para la vivienda nueva y no dice si la nueva construcción puede sustituir a las viviendas que han desaparecido del mercado debido a su obsolescencia.
Para IRIS, las cifras siguen demostrando que a la industria de la construcción le está yendo muy bien, a pesar de las limitaciones regulatorias impuestas por las ciudades.
«A la luz del panorama a largo plazo, el marco regulatorio no parece haber impedido inversiones a niveles históricos», afirma Louis Gaudreau, autor del estudio IRIS junto con Catherine Héon Cliche.
Los investigadores aún reconocen que “se deben construir más viviendas, y más rápidamente, para responder a la crisis inmobiliaria”. Sin embargo, según ellos, las bajas tasas de desocupación pueden explicarse por “opciones de inversión” que favorecen las “propiedades rentables”, en detrimento de las viviendas de alquiler asequibles.
De 2000 a 2023, en Montreal, Gatineau y Saguenay, más de dos tercios de las viviendas construidas fueron viviendas unifamiliares y condominios destinados a propietarios-ocupantes, subraya IRIS.
Por el contrario, menos del 3% de las viviendas nuevas en la metrópoli fueron financiadas por AccèsLogis, el principal programa dedicado a la construcción de viviendas sociales.
IRIS añade que la industria no tiene problemas de rentabilidad que le impidan construir lo suficiente.
Desde 2012, las grandes empresas de alquiler han visto aumentar sus beneficios anuales un 45,7%, hasta alcanzar los 4.780 millones en 2021. En cuanto a los ingresos por alquileres individuales, se duplicaron entre 2000 y 2022, hasta los 17.800 millones.
«Eso no significa que no debamos invertir más para hacer frente al aumento de la población», afirma Louis Gaudreau. Pero es importante dirigir las inversiones hacia los sectores del mercado donde existen mayores necesidades. »
Según él, aquí es donde el mercado y los gobiernos han fracasado hasta ahora.
“Basta con mirar las resistencias que ha generado la política 20-20-20 de Montreal”, ilustra el investigador. Debía exigir a los promotores que construyeran aproximadamente un 20% de viviendas sociales, un 20% de viviendas asequibles y un 20% de viviendas familiares.
Sin embargo, los promotores prefirieron pagar una compensación al Ayuntamiento en lugar de incluir viviendas más baratas en sus proyectos.
En este punto está de acuerdo Jean-Philippe Meloche, profesor de la Escuela de Urbanismo y Arquitectura del Paisaje de la Universidad de Montreal.
«Si estamos en un mercado ajustado, es seguro que debemos proteger a los más vulnerables, y sería de nuestro interés tener políticas públicas en este sentido», afirma.
El profesor también cree que las regulaciones no son el principal factor responsable de la baja tasa de desocupación de alquileres y la caída de la construcción residencial en el último año. «Pero eso lo explica en parte», dijo.
Si los empresarios tardan más en construir una casa, una pareja joven permanecerá más tiempo en su apartamento, ilustra Jean-Philippe Meloche. “¿Es porque no hemos construido suficientes viviendas de alquiler que el mercado está ajustado, o es porque no hemos construido suficientes casas? De hecho, ambos. »
El profesor menciona un estudio de la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda de 2023, que demuestra una correlación entre las estrictas regulaciones y la inasequibilidad de la vivienda en las grandes ciudades.
Maxime Rodrigue, director general de la Asociación de profesionales de la construcción de viviendas de Quebec (APCHQ), cree por su parte que el estudio IRIS ofrece una «perspectiva esencial para responder a la crisis».
Mientras se subestima seriamente el impacto de la burocracia municipal.
«IRIS quiere más viviendas sociales y asequibles, pero se posiciona en contra de la desregulación», escribió en un comunicado enviado a La Presse. Sin embargo, las viviendas sociales y asequibles suelen ser complejos de varias unidades, que requieren exenciones de las normas urbanísticas. »
Según él, es difícil exigir viviendas más asequibles y al mismo tiempo oponerse a la desregulación.
En IRIS, Louis Gaudreau precisa que su estudio “no dice que la regulación sea necesariamente eficaz y no sea un obstáculo”. “Por otro lado, hasta ahora no parece ser el factor principal de la crisis inmobiliaria. »
