Los inquilinos pueden soplar. A pesar de la inflación galopante (6,2 % en febrero durante un año) que está socavando su presupuesto, los alquileres se han mantenido en general a un nivel razonable en 2022 en Francia. Aumentaron un 1,4% en apartamentos, en promedio nacional (1,2% en casas), según el observatorio Clameur, que agrega las cifras de las principales redes inmobiliarias.
“Los alquileres no aumentan o aumentan muy poco”, confirma Jean-Michel Camizon, presidente de Clameur. Su evolución difiere relativamente poco de la observada en los últimos cinco años, todas las tipologías de vivienda juntas (1,3%).
Esta moderación es sorprendente. La subida de los precios de consumo tiene tradicionalmente un efecto directo sobre la evolución de las rentas. Estos pueden ser revaluados cada año en la fecha de aniversario, según el índice de revalorización de rentas (IRL). Sin embargo, esta cifra varía con la evolución del costo de vida.
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Ese no ha sido el caso este año. De hecho, para limitar el efecto del aumento de los precios en los precios de alquiler, el gobierno introdujo un «protector de alquiler» este verano. Esta, que entró en vigor en el tercer trimestre de 2022, limita el incremento aplicable por parte de los arrendadores a un máximo del 3,5%. “Las herramientas implementadas han funcionado”, reconoce Jean-Michel Camizon.
Esta calma en los precios no está destinada a durar. Por un lado, el mecanismo de moderación debe terminar en el segundo trimestre de 2023. Aunque se negoció una cláusula de revisión entre los profesionales inmobiliarios y el gobierno cuando se puso en marcha el escudo de alquileres, no se ha fijado ninguna reunión.
Por otro lado, los gastos aumentarán la factura de los inquilinos. Así el aumento de cargos ligado al aumento en el costo de la energía, que les será refacturado. “Estos gastos aún no se han reflejado en sus cobros, pero lo estarán, y eso pesará en el recibo”, prosigue el presidente de Clameur.
Los condominios se beneficiaron de la protección tarifaria de gas y electricidad, pero esta no fue total, y los condominios tuvieron que adelantar los fondos.
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Esta no es la única dificultad a la que se pueden enfrentar los inquilinos. En los últimos meses, la oferta de alquiler disponible se ha derretido como la nieve al sol (-10% según el portal de anuncios inmobiliarios Bien’Ici). Según algunos profesionales, las prohibiciones de alquiler de coladores térmicos (clasificados G, F y E) alentarían a los propietarios a vender en lugar de alquilar.
Además, la subida de precios erosiona la rentabilidad y desincentiva a los candidatos a invertir en alquiler, en un contexto en el que el coste del dinero está aumentando. Algunos apuntan a los controles de alquiler (en París, Lyon, Marsella, por ejemplo), que desalientan a los propietarios. “Las señales no son favorables para los donantes”, confirma Loïc Cantin, presidente de Fnaim. A ello se suma el descenso de las ventas de viviendas nuevas (-24% en 2022) que está contribuyendo a debilitar la oferta disponible.
La demanda está aumentando considerablemente, lo que está ejerciendo presión sobre el stock de alquiler. “Las dificultades para acceder al crédito están empujando a algunos hogares a abandonar su plan de compra y volcarse al stock de alquiler”, continúa Loïc Cantin.
Sea testigo de los tiempos de reubicación express en casi todas partes de Francia. El tiempo que pasa una propiedad en el mercado antes de encontrar comprador se ha dividido “por dos, incluso por tres” según Jean-Michel Camizon. Estos retrasos sin precedentes muestran claramente la tensión que reina en el mercado del alquiler, a pesar de la sabiduría de los alquileres por diversos mecanismos de protección.
